Testfit für Büroflächen: Warum man eine Fläche zeichnen sollte, bevor man sie mietet
Alessandro Nicotra
Bestand & Strategie
Kurz gesagt
— Ein Testfit legt das Raumprogramm eines Unternehmens in eine konkrete Fläche und zeigt, ob und wie es passt.
— Für Mieter ist er eine Entscheidungsgrundlage vor dem Vertrag: Fläche, Zonen, Eingriffstiefe und eine erste Kostenbandbreite.
— Für Eigentümer und Vermarkter macht er eine Fläche erlebbar, lange bevor ein Mieter einzieht.
Ein Grundriss im Exposé sagt, wie gross eine Fläche ist. Er sagt nicht, ob ein Team darin gut arbeiten kann. Ein Testfit beantwortet genau diese Frage, in wenigen Tagen und bevor ein Mietvertrag für Jahre bindet. Für Eigentümer ist er der schnellste Weg, eine leere Fläche vorstellbar zu machen.
Ein Exposé zeigt Quadratmeter. Ein Testfit zeigt Arbeit.
Was ist ein Testfit?
Ein Testfit ist eine schnelle, gezeichnete Probe: Passt das, was ein Unternehmen braucht, in diese Fläche? Er legt Arbeitsplätze, Besprechungsräume, Begegnungszonen, Fokusorte und Nebenräume in den realen Grundriss, mit Stützen, Fenstern, Kernen und Fluchtwegen. Das Ergebnis ist kein Entwurf, sondern eine belastbare Antwort auf die Frage, ob sich die Fläche lohnt.
Bei uns ist der Testfit Teil des Konzepts. Er prüft die Leitidee an der Wirklichkeit des Gebäudes, bevor ins Detail geplant wird.
Warum vor dem Mietvertrag?
Weil sich nach der Unterschrift vieles nicht mehr verhandeln lässt. Ob eine Fläche funktioniert, hängt an Dingen, die im Exposé nicht stehen: an der Tiefe des Gebäudes, am Tageslicht, an der Lage der Steigzonen, an der Raumhöhe für Akustik und Licht. Eine Fläche kann auf dem Papier gross genug sein und trotzdem zu wenig ruhige Orte bieten. Ein Testfit macht das sichtbar, solange man noch wählen kann.
Er zeigt auch, wie tief der Eingriff wird. Ob eine Fläche mit neuer Zonierung auskommt oder ob Lüftung und Klima angepasst werden müssen, verändert die Kosten um ein Mehrfaches. Mehr dazu im Artikel Büroumbau Kosten.
HIAG Bahnhofplatz, Zürich
Was zeigt ein Testfit konkret?
Fünf Dinge, die eine Geschäftsleitung vor dem Entscheid kennen sollte.
1 · Kapazität. Wie viele Arbeitsplätze und welche Raumtypen passen, gemessen am Raumprogramm des Teams.
2 · Qualität. Wo liegt Tageslicht, wo Ruhe, wo Begegnung? Und wie lang sind die Wege zwischen den Teams, die sich täglich brauchen?
3 · Eingriffstiefe. Was bleibt, was muss gebaut werden, und wie stark ist die Haustechnik betroffen?
4 · Kosten. Eine erste Bandbreite für den Ausbau, als Grundlage für die Verhandlung mit dem Vermieter.
5 · Vergleich. Mehrere Flächen nebeneinander, mit denselben Kriterien geprüft. Zusammen mit der Standortbewertung entsteht so ein Entscheid, der vor Verwaltungsrat und Team besteht.
Woher kommt das Raumprogramm?
Aus der Arbeitsweise des Teams, nicht aus einer Faustregel. Eine kurze Befragung zeigt Arbeitsprofile und Präsenztage, daraus entsteht das Raumprogramm. Für eine erste Schätzung reicht der Arbeitswelt-Check. Für den Testfit einer konkreten Fläche lohnt sich der genauere Blick, wie im Artikel Büroplanung mit Arbeitsprofilen beschrieben.
Was bringt ein Testfit Eigentümern und Vermarktern?
Eine Fläche, die man sich vorstellen kann. Der Zürcher Büromarkt ist gespalten. In der Region liegt die Angebotsquote laut JLL bei rund 5 Prozent. In den Zentren sind gute Flächen knapp, im Kreis 11 stehen dagegen 11,9 Prozent und in Opfikon/Glattbrugg 30,6 Prozent der Büroflächen zur Verfügung (JLL). Moderne, gut erschlossene Flächen vermieten sich schnell. Andere brauchen ein Argument.
Ein Testfit liefert dieses Argument. Er zeigt einem Interessenten, wie sein Team in der Fläche arbeiten könnte, mit Grundriss, Visualisierung oder Raumfilm. Er zeigt dem Eigentümer, welche Investition in Erdgeschoss, Empfang oder Gemeinschaftsräume die Fläche attraktiver macht. Mehr dazu im Artikel Bestandsimmobilie repositionieren.
Wie lange dauert ein Testfit?
Meist wenige Tage bis zwei Wochen. Voraussetzung sind aktuelle Pläne und eine Begehung. Wo Pläne fehlen oder nicht stimmen, scannen wir die Fläche in 3D. So arbeiten alle Beteiligten mit derselben, genauen Grundlage.
Zwhatt Siedlungsbüro, Regensdorf
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Testfit und Vorprojekt?
Ein Testfit prüft, ob ein Raumprogramm in eine Fläche passt. Das Vorprojekt entwickelt daraus den eigentlichen Entwurf mit Material, Licht und Kostenschätzung.
Lohnt sich ein Testfit auch für kleine Flächen?
Ja. Gerade bei kleinen Flächen entscheiden wenige Quadratmeter darüber, ob ein Besprechungsraum oder ein Fokusort Platz findet.
Kann man mehrere Flächen vergleichen?
Ja, und das ist oft der grösste Nutzen. Mit denselben Kriterien geprüft, zeigen sich Unterschiede, die im Exposé nicht sichtbar sind.
Was braucht ihr für einen Testfit?
Pläne der Fläche, eine Begehung und eine Vorstellung, wie viele Menschen dort wie arbeiten sollen. Fehlt Letzteres, beginnen wir mit einer kurzen Bedarfsanalyse.
Hilft ein Testfit bei der Verhandlung mit dem Vermieter?
Oft. Wer weiss, welcher Ausbau nötig ist und was er kostet, verhandelt Mietzins, Ausbaubeitrag und Termine auf einer klaren Grundlage.
Quellen
Eine Fläche ist erst dann gross genug, wenn ein Team darin gut arbeiten kann. Ein Testfit zeigt das, bevor es teuer wird.
Kontakt
Zuhören ist unser erster Entwurf.
Jedes Projekt beginnt mit einem Gespräch. Erzählt uns, was ihr vorhabt: eine neue Arbeitswelt, ein Restaurant, eine Fläche mit Zukunft. Wir kommen offen, neugierig und mit der Erfahrung aus Strategie, Innenarchitektur und Licht. Am liebsten bei uns im Studio an der Gutstrasse in Zürich. Oder dort, wo euer Projekt entsteht.