Bestandsimmobilie repositionieren: Wie Büroflächen wieder vermietbar werden
Alessandro Nicotra
Bestand & Strategie
Kurz gesagt
— In Zürich sind zentrale Büroflächen knapp, während in einzelnen Lagen ein Drittel der Flächen leer steht. Qualität und Lage entscheiden.
— Mieter suchen heute mehr als Fläche: Orte für Begegnung und Zusammenarbeit, eine gute Atmosphäre und gemeinsame Angebote im Haus.
— Bestand weiterzuentwickeln spart graue Emissionen und Zeit. Visualisierungen machen das Potenzial sichtbar, bevor investiert wird.
Auf dem Büromarkt öffnet sich eine Schere. Moderne Flächen an zentraler Lage sind gefragt, ältere Objekte an weniger guten Lagen stehen länger leer. Ein Abbruch ist selten die beste Antwort. Oft steckt in einem Gebäude mehr, als man sieht: eine neue Nutzung, ein Erdgeschoss, das belebt, und Orte, die Mieter anziehen.
Eine Fläche vermietet sich, wenn man sich vorstellen kann, darin zu arbeiten.
Warum stehen Büroflächen leer, obwohl Büros gesucht werden?
Weil der Markt sich teilt. Laut JLL ist die Angebotsquote in den fünf grössten Schweizer Büromärkten seit 2019 von 4,1 auf 5,2 Prozent gestiegen. In den Zentren von Zürich, Bern, Luzern und Zug liegt sie aber nur zwischen 0,8 und 2,6 Prozent, während sie in Opfikon/Glattbrugg über 30 Prozent erreicht (JLL, 2026). In der Stadt Zürich sind laut CBRE 3,2 Prozent der Flächen verfügbar, in den Vororten 11,9 Prozent.
Die UBS fasst es so zusammen: Moderne, zentral gelegene Büroflächen bleiben gefragt, in die Jahre gekommene Objekte dürften stärker leiden.
Was suchen Büromieter heute?
Weniger Fläche, aber bessere. Laut einer Umfrage von JLL arbeiten 80 Prozent der befragten Unternehmen in der Schweiz hybrid, und die Nachfrage nach Flächen für Zusammenarbeit und Gemeinschaft wächst. Ein Büro muss heute etwas bieten, das zu Hause fehlt. Das gilt auch für das Haus, in dem es liegt: ein Erdgeschoss mit Leben, ein Ort zum Mittagessen, ein Raum, den mehrere Mieter teilen.
Saal in einem neuen Quartier
Wie repositioniert man eine Bestandsimmobilie?
Mit einer Idee, die aus dem Gebäude kommt. Wir lesen das Haus zuerst: seine Struktur, seine Lage, seine Geschichte und die Menschen im Quartier. Daraus entwickeln wir eine Nutzungsidee und gestalten die Orte, die ein Haus beleben: Erdgeschosse, Gemeinschaftsräume, Treffpunkte für Mieter und Nachbarschaft.
Nutzung klären. Nicht jedes Bürohaus muss ein Bürohaus bleiben. Eine Studie von Wüest Partner kommt zum Schluss, dass sich rund ein Fünftel der Bürogebäude theoretisch für Wohnungen eignet (Moneycab). Oft liegt die Lösung in einer Mischung: Büro oben, öffentliches Erdgeschoss, gemeinsame Angebote im Haus.
Erdgeschoss beleben. Erdgeschossnutzungen prägen laut Stadtentwicklung Zürich wesentlich den Charakter und das Image eines Quartiers. Ein Café, ein Showroom oder ein Gemeinschaftsraum geben dem Haus ein Gesicht.
Sichtbar machen, bevor gebaut wird. Für die Vermarktung zeigen wir die Räume in Visualisierungen und Raumfilmen, lange bevor sie existieren. So entstehen Entscheide, die vor Verwaltungsrat und Investoren bestehen, und Mieter sehen, was sie erwartet.
Wie hilft eine datenbasierte Standortbewertung?
Sie zeigt, wofür ein Standort taugt, und für wen. Mit dem Standort-Evaluator in Workplace Intelligence vergleichen wir Erreichbarkeit, Umfeld und Infrastruktur einer Lage: Wie gut ist sie mit öV und Velo erreichbar, wer arbeitet und wohnt im Umkreis, welche Gastronomie gibt es? Für Eigentümer zeigt das, welche Mieter und Nutzungen zur Lage passen. Mehr dazu im Artikel Bürostandort finden.
Lohnt sich Bestand gegenüber Neubau?
Oft ja, auch ökologisch. Instandsetzungen verursachen in Zürich im Schnitt deutlich weniger graue Treibhausgasemissionen pro Quadratmeter als Neubauten (EnergieSchweiz). Die KBOB empfiehlt, Umbau und Umnutzung vor einem Ersatzneubau zu prüfen. Ein Haus, das weiterlebt, erzählt zudem eine Geschichte, die ein Neubau erst schreiben muss.
Was bringt das dem Eigentümer?
Kürzere Leerstände und Flächen, die sich an der richtigen Zielgruppe ausrichten. Wie stark Qualität und Lage den Wert bestimmen, zeigen die Mieten: In der Stadt Zürich liegt die Spitzenmiete für Büros laut CBRE bei CHF 950 pro m² und Jahr, in den Vororten bei CHF 555. Eine Repositionierung zielt darauf, ein Objekt näher an die gefragte Qualität zu bringen.
Effizient wird das, wenn früh feststeht, für wen ein Haus gedacht ist. Dann fliesst das Budget in die Orte, die Mieter überzeugen, und Visualisierungen beschleunigen die Vermarktung, bevor der Umbau abgeschlossen ist.
Visualisierung einer gemeinsamen Dachterrasse
Häufige Fragen
Was bedeutet Repositionierung einer Immobilie?
Eine Immobilie wird durch eine neue Nutzungsidee, bauliche Eingriffe und ein neues Auftreten für eine andere oder breitere Zielgruppe attraktiv gemacht.
Lohnt sich eine Umnutzung von Büro zu Wohnen?
Nur unter bestimmten Bedingungen, etwa bei geeigneter Gebäudetiefe, Lage und Mietpreisdifferenz. Oft ist eine gemischte Nutzung die bessere Antwort.
Was gehört zu einer Repositionierung?
Eine Analyse von Gebäude und Lage, eine Nutzungsidee, die Gestaltung der gemeinsamen Orte, Visualisierungen für die Vermarktung und auf Wunsch die Begleitung bis zum Mieterausbau.
Wie früh sollte man mit der Vermarktung beginnen?
So früh wie möglich. Visualisierungen und Raumfilme zeigen Mietinteressenten das Potenzial lange vor dem Umbau.
Arbeitet ihr auch mit Mietern zusammen?
Ja. Wir planen Mieterausbauten und können zwischen den Bedürfnissen von Eigentümern und Mietern vermitteln.
Quellen
Büromarkt Schweiz 2026, JLL, 2026
Trends verlaufen regional unterschiedlich, JLL, 2026
Zurich Office MarketView Q4 2025, CBRE, 2026
Real Estate Focus 2026: Büroflächen, UBS, 2026
Return-to-Office Trends in Switzerland, JLL, 2025
Umnutzungspotenzial von Büros ist begrenzt, Moneycab zu einer Studie von Wüest Partner, 2025
Erdgeschossnutzung Schaffhauserstrasse, Stadtentwicklung Zürich, 2023
Zirkulär Bauen: Leitfaden, EnergieSchweiz, 2025
Graue Treibhausgasemissionen bei der Erstellung von Gebäuden, KBOB, 2025
Eine Fläche bleibt nicht leer, weil sie alt ist, sondern weil niemand zeigt, was sie sein könnte.
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Jedes Projekt beginnt mit einem Gespräch. Erzählt uns, was ihr vorhabt: eine neue Arbeitswelt, ein Restaurant, eine Fläche mit Zukunft. Wir kommen offen, neugierig und mit der Erfahrung aus Strategie, Innenarchitektur und Licht. Am liebsten bei uns im Studio an der Gutstrasse in Zürich. Oder dort, wo euer Projekt entsteht.