Bauherrenvertretung im Innenausbau: Wann ein Unternehmen jemanden auf seiner Seite des Tisches braucht
Alessandro Nicotra
Bestand & Strategie
Kurz gesagt
— Eine Bauherrenvertretung führt das Projekt im Auftrag des Unternehmens. Sie plant nicht selbst, sondern sorgt dafür, dass richtig geplant und gebaut wird.
— Sie lohnt sich besonders, wenn intern Zeit oder Fachwissen fehlen und mehrere Planer, ein Generalunternehmer oder ein Vermieter beteiligt sind.
— Entscheide bleiben bei der Bauherrschaft. Die Vertretung bereitet sie so vor, dass sie in einer Sitzung fallen können.
Ein Umbau ist für die meisten Unternehmen ein seltenes Ereignis. Planer, Unternehmer und Vermieter machen das jeden Tag. Eine Bauherrenvertretung gleicht diesen Unterschied aus: Sie spricht die Sprache der Baustelle und vertritt dabei nur die Interessen des Unternehmens.
Wer nur einmal baut, sollte jemanden haben, der es oft tut.
Was macht eine Bauherrenvertretung?
Sie steht zwischen dem Unternehmen und allen, die für das Projekt arbeiten. Sie formuliert die Ziele, holt Offerten ein, prüft Pläne, Kosten und Termine und führt die Sitzungen. Sie ist damit keine Bauleitung: Die Bauleitung begleitet das entstehende Werk, die Bauherrenvertretung handelt als Stellvertreterin der Bauherrschaft (WEKA).
Im Alltag heisst das: Jemand liest die Offerte, bevor sie unterschrieben wird, fragt nach, wenn ein Nachtrag kommt, und erkennt früh, wenn ein Termin wackelt. Die Geschäftsleitung bekommt klare Entscheidungsgrundlagen statt Planstände.
Warum braucht es das, wenn es doch einen Architekten gibt?
Weil Planer und Bauleitung weitreichend für die Bauherrschaft handeln können, oft ohne dass sie es merkt. Nach der Ordnung SIA 102 vertritt der Planer die Bauherrschaft gegenüber Dritten rechtsverbindlich, soweit es um Tätigkeiten geht, die üblicherweise mit seiner Arbeit zusammenhängen. Und die Norm SIA 118 hält fest, dass Willensäusserungen der Bauleitung, die das Werk betreffen, für die Bauherrschaft verbindlich sind, solange ihre Vollmacht im Vertrag nicht beschränkt ist (WEKA). Eine geprüfte Schlussrechnung oder eine Abnahme kann ein Unternehmen also binden.
Eine Bauherrenvertretung hilft, diese Vollmachten bewusst zu regeln, und schaut genau dort hin, wo es um Geld, Termine und Qualität geht.
HIAG Bahnhofplatz, Zürich
Wann lohnt sich eine Bauherrenvertretung?
Immer dann, wenn das Projekt grösser ist als die Zeit, die intern dafür bleibt. Typisch sind drei Situationen:
Mieterausbau mit Vermieter. Der Vermieter baut den Grundausbau, das Unternehmen den Mieterausbau. Wer übernimmt welche Kosten, wer haftet wofür, wann ist Übergabe? Hier entscheidet sich viel im Vertrag, lange bevor gebaut wird.
Generalunternehmer oder Totalunternehmer. Ein Pauschalpreis gibt Sicherheit. Was er genau umfasst, zeigt sich aber erst im Detail. Eine Bauherrenvertretung prüft, ob das Gebaute dem Bestellten entspricht.
Grosse Flächen und neue Arbeitsweisen. Wenn ein Umbau mit einer Veränderung der Organisation einhergeht, braucht es jemanden, der Raum, Menschen und Termine zusammenhält.
Was unterscheidet eine Bauherrenvertretung aus der Innenarchitektur?
Wir planen selbst, deshalb stellen wir die richtigen Fragen zur richtigen Zeit. Wir wissen, wo ein Testfit zu optimistisch ist, wo eine Glaswand die Akustik nicht löst und wo eine Lichtplanung fehlt. Gleichzeitig sitzen wir nicht auf der Seite der Planenden, sondern auf eurer.
Wie arbeitet Studio Nicotra als Bauherrenvertreter?
Mit klaren Zielen am Anfang und kurzen Entscheidungswegen danach. Zu Beginn halten wir fest, was das Projekt erreichen soll: Fläche, Arbeitsweise, Kosten, Termine und Qualität. Daran messen wir jeden Planstand und jede Offerte. In unserem eigenen Projektmanagement-Werkzeug sind Kosten, Termine, Entscheide und offene Punkte für alle Beteiligten an einem Ort.
Für Huber+Suhner begleiten wir die Arealentwicklung in Herisau als Bauherrenvertreter und Fachexperten für moderne Arbeitswelten. Dort geht es nicht nur um ein Gebäude, sondern darum, wie ein Unternehmen in Zukunft arbeiten will. Genau an dieser Schnittstelle zwischen Organisation und Raum ist eine Vertretung aus der Innenarchitektur am stärksten.
Was bleibt bei der Bauherrschaft?
Alle wesentlichen Entscheide. Auch nach SIA 102 holt der Planer bei Vorkehren, die terminlich, qualitativ oder finanziell wesentlich sind, die Weisungen der Bauherrschaft ein. Eine gute Vertretung nimmt Entscheide nicht ab, sondern bereitet sie so vor, dass sie leichtfallen: mit Varianten, Kosten und einer klaren Empfehlung.
Kanadevia Inova, Zürich
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bauherrenvertretung und Bauleitung?
Die Bauleitung begleitet die Ausführung auf der Baustelle. Die Bauherrenvertretung vertritt die Interessen des Unternehmens über das ganze Projekt, gegenüber Planern, Unternehmern und Vermieter.
Ab welcher Projektgrösse lohnt sich eine Bauherrenvertretung?
Weniger die Fläche als die Komplexität entscheidet. Sobald mehrere Planer, ein Generalunternehmer oder ein Vermieter beteiligt sind und intern niemand Zeit dafür hat, lohnt sie sich meist.
Wann sollte man eine Bauherrenvertretung beiziehen?
So früh wie möglich, idealerweise vor der Unterzeichnung von Miet- oder Planerverträgen. Dann lassen sich Vollmachten, Kostenteiler und Termine noch gestalten.
Plant Studio Nicotra als Bauherrenvertreter auch selbst?
Das hängt vom Auftrag ab. Als Bauherrenvertreter führen wir andere Planer. Wir können aber auch Planung und Vertretung aus einer Hand übernehmen, wenn das für das Projekt sinnvoll ist.
Wie wird eine Bauherrenvertretung honoriert?
In der Regel nach Aufwand oder als Pauschale je Phase. Den Rahmen legen wir zu Beginn gemeinsam fest.
Quellen
Die Besonderheiten der Vertretungswirkungen beim Bauen, Carlo Peer, WEKA, 2025
Bauleiter: Was ist rechtlich zu beachten?, Matthias Streiff, WEKA, 2025
Ein gutes Projekt braucht viele, die daran arbeiten. Und eine, die dafür sorgt, dass am Ende das entsteht, was das Unternehmen wirklich braucht.
Kontakt
Zuhören ist unser erster Entwurf.
Jedes Projekt beginnt mit einem Gespräch. Erzählt uns, was ihr vorhabt: eine neue Arbeitswelt, ein Restaurant, eine Fläche mit Zukunft. Wir kommen offen, neugierig und mit der Erfahrung aus Strategie, Innenarchitektur und Licht. Am liebsten bei uns im Studio an der Gutstrasse in Zürich. Oder dort, wo euer Projekt entsteht.